안녕하세요. 대한민국의 금융정보를 한눈에 알아보는 경제야놀자✨ 입니다. 오늘은 대출규제의 주택담보대출에 대해 알아보겠습니다. 주택담보대출 의 "LTV" , "DTI" , "DSR" 에 대해 살펴보겠습니다.
특히 결혼을 앞두고 있는 청년이라면 더 적극적으로 알아야 할 필요가 있습니다. 맨날 들어도 헷갈리는 용어에대해 설명해 드리겠습니다.
🔷 대출 규제는 어떤것들이 있을까요? 🔷
금융 기관의 대출 활동을 규제하는 강력한 금융 규제 체계를 갖추고 있습니다.
금융 대출 규정은 소비자를 보호하고 대출 기관이 공정하고 투명하게 운영되도록 하기 위해 마련되었습니다.
주요 대출 규정은 다음과 같습니다.
- 대부업법(MLBA): MLBA는 한국에서 금융 기관의 대출 활동을 규율하는 주요 법률입니다. 이 법은 대금업자로 활동하기 위한 면허를 취득하기 위한 요건을 명시하고 대출 조건, 이자율 및 수금 관행에 대한 규칙을 설정합니다.
- 최대 이자율: MLBA는 대출 기관이 대출에 부과할 수 있는 최대 이자율을 규정합니다. 예를 들어 현재 소비자 대출의 연 최고 이율은 20%이며 신용 카드 대출의 경우 연 27%입니다. 정부는 대금업자가 차용인에게 재정적 어려움을 초래할 수 있는 과도하게 높은 이자율을 부과하는 것을 방지하기 위해 이러한 비율을 설정합니다.
- 신용 정보 보호법(CIPA): CIPA는 개인 신용 정보 보호를 위한 요구 사항을 규정합니다. 금융기관은 신용정보를 수집·이용하기 전에 차용인의 동의를 얻어야 하며, 정보가 정확하고 비밀이 보장되도록 해야 한다.
- 공정 거래법(FTA): FTA는 대출 업계의 불공정 거래 관행을 규제합니다. 대출 기관이 기만적이거나 오해의 소지가 있는 광고, 차별적 관행 및 강제 추심 전술에 관여하는 것을 금지합니다.
- 책임 대출 지침: 금융감독원(FSS)은 금융 기관이 준수해야 하는 책임 대출 지침을 발표했습니다. 이 지침은 대출 기관이 차용인의 대출 상환 능력을 평가하고 대출이 차용인의 재정 상황에 적합한지 확인하도록 요구합니다. 대출 기관은 또한 대출과 관련된 모든 수수료와 비용을 공개하고 대출 조건에 대한 명확한 정보를 제공해야 합니다.
- 채권 추심 지침: 금융감독원은 추심업자의 관행을 규제하는 채권 추심 지침도 발행했습니다. 이 지침은 추심자가 모욕적이거나 위협적인 언어를 사용하는 것을 금지하고 채무 및 상환 옵션에 대한 명확한 정보를 제공하도록 요구합니다.
요약하면, 한국의 금융 대출 규정은 대출 기관이 공정하고 투명하게 운영되도록 함으로써 소비자를 보호하는 것을 목표로 합니다. 금융기관은 한국에서 사업을 운영하기 위해 이러한 규정을 준수해야 하며, 이를 준수하지 않을 경우 벌금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 차용자는 이러한 규정에 따른 자신의 권리를 인식하고 자신의 권리가 침해되었다고 생각하는 경우 법률 자문을 구해야 합니다.
🔷 LTV 는 무엇일까요? 🔷
LTV는 대출 관련 위험을 평가하기 위해 대출 업계에서 일반적으로 사용되는 지표인 "loan-to-value" 비율을 나타냅니다. LTV는 자금 조달 대상 자산 가치에 대한 대출 금액의 비율입니다. 즉, 대출금을 담보로 한 담보의 평가 가치에 대한 백분율로 대출 금액을 측정합니다.
예를 들어 차용인이 2억원 상당의 주택을 사고 싶어하고 구매 자금을 조달하기 위해 1억 5천을 대출해야 하는 경우 LTV 비율은 다음과 같이 계산됩니다.
LTV = 대출 금액 / 부동산 평가 가치 LTV = 1억5천 / 2억 LTV = 0.75 또는 75%
이는 차용인이 부동산 가치의 75%를 융자하고 부동산에 대한 지분 25%를 보유하고 있음을 의미합니다.
LTV 비율이 높을수록 차용인이 부동산에 대한 지분이 적고 대출 불이행 가능성이 높기 때문에 대출 기관의 위험이 높아집니다.
- LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
대출 기관은 일반적으로 다양한 유형의 대출 및 자산에 대한 최대 LTV 비율을 설정하여 위험에 대한 노출을 제한합니다.
예를 들어 기존 모기지의 경우 최대 LTV 비율은 일반적으로 80%이며, 이는 차용인이 대출을 확보하기 위해 최소 20%의 계약금을 지불해야 함을 의미합니다. 그러나 FHA 또는 VA 대출과 같은 정부 지원 대출의 경우 최대 LTV 비율이 더 높을 수 있으므로 차용인은 구매 가격의 더 많은 비율을 융자할 수 있습니다.
요약하면 LTV는 대출과 관련된 위험을 평가하는 중요한 요소이며 대출 조건을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 차용자는 자신이 찾고 있는 대출의 LTV 요건을 알고 있어야 합니다. LTV 요건은 자금 조달 능력과 대출 비용에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
🔷 DTI 는 무엇일까요? 🔷
DTI는 "debt-to-income" ratio의 약자로 대출 업계에서 차용인의 대출 상환 능력을 평가하기 위해 일반적으로 사용되는 지표입니다. DTI는 차용인의 월별 부채 상환액과 월 총소득의 비율입니다.즉, 차용인의 수입 중 부채를 상환하는 데 사용되는 비율을 측정합니다.
예로 차용인의 월 총 소득이 5,000만원 이고 월 부채 상환액이 1,500만원 인 경우 DTI 비율은 다음과 같이 계산됩니다.
- DTI = 총 월 부채 상환금 / 총 월 소득 DTI = 1,500 / 5,000 DTI = 0.30 또는 30%
- * 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계
이것은 차용인의 총 월 소득의 30%가 부채 상환에 사용된다는 것을 의미합니다. 대출 기관은 DTI 비율을 차용인의 월 대출 상환 능력 지표로 사용합니다. DTI 비율이 높을수록 차용인이 대출금을 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있고 채무 불이행 가능성이 더 높을 수 있음을 나타냅니다.
대출 기관은 일반적으로 다양한 유형의 대출 및 대출자에 대한 최대 DTI 비율을 설정하여 위험에 대한 노출을 제한합니다. 예를 들어, 일반 모기지의 경우 최대 DTI 비율은 일반적으로 43%이며 이는 차용인의 월 총 부채 상환액이 월 총 소득의 43%를 초과할 수 없음을 의미합니다. 그러나 FHA 또는 VA 대출과 같은 정부 지원 대출의 경우 최대 DTI 비율이 높을 수 있으므로 부채 수준이 높은 차용인이 대출 자격을 얻을 수 있습니다.
요약하면 DTI는 차용인의 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 요소이며 대출 조건을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 대출자는 자금 조달 능력과 대출 비용에 영향을 미칠 수 있으므로 찾고 있는 대출의 DTI 요건을 알고 있어야 합니다.
🔷 DSR 은 무엇일까요? 🔷
DSR은 "debt-service ratio"의 약자로 대출 기관이 차용인의 부채 상환 능력을 평가하는 데 사용하는 재무 비율입니다. 모기지 지불, 자동차 대출, 신용 카드 부채 및 기타 유형의 대출을 포함하여 부채를 상환하는 데 사용되는 차용인의 소득 금액을 측정합니다.
DSR은 차용인의 월 총 부채 상환액을 월 총 소득으로 나누어 백분율로 표시하여 계산합니다. 예를 들어 차용인의 월 부채 상환액이 2,000만원 이고 총 월 소득이 6,000만원 인 경우 DSR 비율은 다음과 같습니다.
- DSR = 총 월 부채 상환금 / 총 월 소득 DSR = 2,000 / 6,000 DSR = 0.33 또는 33%
이것은 차용인의 총 월 소득의 33%가 채무 상환에 사용되고 있음을 의미합니다. 일반적으로 DSR 비율이 낮을수록 차용인의 신용도가 더 높은 것으로 간주됩니다.
대출 기관은 DSR 비율을 사용하여 대출자의 월 대출 상환 능력을 평가합니다. 일반적으로 DSR 비율이 40% 미만이면 우호적인 것으로 간주되고, 50% 이상이면 DSR 비율이 너무 높아 대출이 거부될 수 있습니다. 대출 기관은 대출자의 전반적인 신용도를 결정하기 위해 신용 점수 및 고용 이력과 같은 다른 요소와 함께 DSR 비율을 사용할 수도 있습니다.
요약하면, DSR은 차용인이 채무를 이행할 수 있는 능력을 측정하는 중요한 척도이며 대출 기관에서 신용도를 평가하는 데 사용됩니다. 차용인은 대출을 신청할 때 DSR 비율을 알고 있어야 하며 신용도를 향상시키기 위해 필요한 경우 부채 의무를 줄이기 위한 조치를 취해야 합니다.
🔷 LTV , DTI , DSR 비교 🔷
🔶 LTV 는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출규제를 하는것입니다.
🔶 DTI , DSR 은 소득과 상환액을 기준으로 대출 규제를 하는것입니다.
따라서 위의 규제를 동시에 받는 경우 , 하나는 기준을 만족해도 , 다른 하나에서 탈락하게 되면, 당연히 두개 모두 기준을 만족하는 수준에서 대출액이 나오게 됩니다
대출은 역시 어렵네요...
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